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“Es difícil que el rebus sic se aplique tras el Estado de Alarma”

Cláusula rebus

La cláusula rebus sic stantibus vuelve a estar de actualidad después de publicarse una nueva sentencia aprobada recientemente por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Madrid. Se trata del segundo auto dictado en España que aplica esta cláusula con motivo de la crisis sanitaria. 

La sentencia de 28 de julio de 2021, declara que el inquilino de un bar madrileño no deberá abonar al arrendador ninguna renta durante el confinamiento más estricto, es decir, desde el 14 de marzo hasta el 10 de junio de 2020.

Además, la Magistrada-Juez reduce temporalmente a la mitad (de 6.000 euros a 3.000) la renta a pagar desde el 10 de junio de 2020 hasta que el Gobierno declare oficialmente el fin de la pandemia.

¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?

Rebus sic stantibus es una expresión latina que puede traducirse como “estando así las cosas” y aunque en teoría un contrato no se puede cambiar porque "los pactos están para cumplirse" (pacta sunt servanda), cualquier alteración extraordinaria de estas circunstancias puede dar lugar a la modificación de las estipulaciones marcadas.

Hace años, para los estudiantes de Derecho, esta figura resultaba tan excepcional que era muy difícil imaginársela en la práctica. Algo que ahora ha ocurrido con más asiduidad que nunca debido a la pandemia, donde la clausula rebus sic ha ocupado portadas en diferentes diarios de la prensa económica. 

Aunque esta cláusula es de extraordinaria aplicación, hay que recordar que antes de la pandemia se vivió otra situación muy crítica, como fue la crisis económica, y fue en ese momento cuando la invocación de esta cláusula empezó a normalizarse. Así lo constataba el Tribunal Supremo en una sentencia de 2014: “la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido”.

Sentencias de la ‘rebus sic stantibus’ durante la pandemia

La primera vez que en pandemia esta expresión tomaba forma de manera noticiable fue con el auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia de Madrid, en septiembre de 2020 y que acordaba la adopción de medidas cautelares aplicando la cláusula ‘rebus sic stantibus’.

Poco después, sería el despacho para el que trabaja el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, quien consiguió que el juzgado de Primera Instancia de Barcelona ordenara la rebaja en un 50% del alquiler que paga un arrendatario al propietario de unos inmuebles, como consecuencia de la pérdida de ingresos debido al Covid-19. Un auto que, aunque aún no es definitivo, “abrió la puerta a que constara su aplicación en estos momentos, como es la situación de muchos otros contratos con características muy parecidas”, subraya el propio Fuentes-Lojo.

Cómo y cuándo se aplica la cláusula 'rebus sic stantibus'

No sólo se aplica la cláusula ‘rebus sic stantibus’ en el caso de alquileres, sino también a contratos de servicios, de suministros o compraventas, entre otros. Fuentes-Lojo señala que, "por norma general, tiene efectos modificativos, si bien la doctrina ha admitido efectos resolutivos en los casos más graves”, por lo que se busca preservar el contrato y su negocio jurídico, modificando la base económica de forma extraordinaria para que se siga cumpliendo.

Para la aplicación de la cláusula, el Tribunal Supremo estableció unos requisitos jurídicos que debían constituirse “para acreditar que el evento sea imprevisible y se den circunstancias extraordinarias que impacten en la base económica del contrato” informa el abogado, quien añade que también debe generar un desequilibrio en las prestaciones pactadas.

“Por ejemplo, si yo alquilo una cosa con una utilidad y a posteriori, de forma imprevisible estoy pagando el mismo precio por algo que no está generando el mismo rendimiento que en circunstancias normales (como puede ocurrir con la prohibición del uso de un restaurante), esto deja de resultar útil” explica, por lo que se trata de un desequilibrio que ha de producirse de forma relevante. 

“No procede en temas de ERTE en alquileres de vivienda, por ejemplo, cuando no hay economía para pagar una renta” destaca Fuentes-Lojo, quien incide en que ha de haber “un desequilibrio económico respecto al objeto, no sobre la economía personal de cada uno”.

El efecto general que la cláusula 'rebus sic stantibus' suele tener en las empresas arrendadoras

El efecto general que la cláusula ‘rebus sic stantitibus’ suele tener en las empresas arrendadoras es que “obliga a las partes a pactar y a ceder en los contratos donde están vinculados por ser anteriores a la crisis sanitaria y llegar a acuerdos extraordinarios”.

“No deja de ser un aviso a navegantes de cara a la propiedad, para que expliquen las condiciones con el objetivo de evitar un pleito que obligue al propietario a reducir el arrendamiento”, avisa el abogado.