El emprendimiento no entiende de fronteras. Últimamente, ni siquiera de un espacio determinado gracias a los nómadas digitales. Por eso, la adecuación de nuestro hogar para convertirse en un sitio donde trabajar, va mucho más allá que el mero teletrabajo.
Hablamos de la posibilidad de montar un negocio físico en una vivienda y de las opciones que ofrece esta alternativa. Para ello, debemos tener claros los criterios que recoge la Ley de Propiedad Horizontal, que se convertirá en nuestro mantra si nos decidimos a hacer esto posible.
¿Qué recoge la Ley de Propiedad Horizontal?
Como bien sabemos, la comunidad de propietarios es el conjunto de personas con la titularidad de una vivienda o un local de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Juntos, poseen la titularidad de derechos sobre un mismo edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal cumple con el ordenamiento relativo a la gestión y administración de estas comunidades. En ella se establecen las funciones de cada uno de los órganos, entre los que se encuentran la junta de propietarios, el presidente, el secretario o el administrador, entre otros.
A la hora de querer montar un negocio en un piso, puede ser inevitable que haya un conflicto de intereses entre el derecho de propiedad del propietario con su vivienda o local y el interés general de la comunidad de propietarios.
Según esta ley, todos los propietarios pueden realizar modificaciones en el interior de su local o vivienda, siempre y cuando no afecte a las zonas comunes. Otra cosa es si queremos hacer cambios en la fachada o queremos cambiar una puerta exterior, por ejemplo, en cuyo caso será necesario la aprobación de la comunidad. Además, hay que tener en cuenta que la comunidad puede delimitar en sus estatutos las actividades permitidas en el interior de locales comerciales del edificio. Sin embargo, no se podrá prohibir a posteriori si ya se está desarrollando esa actividad.
Algunas de las prohibiciones que no están sujetas a ningún tipo de acuerdo en este sentido son los pisos turísticos y las actividades de hostelería, como pueden ser pubs y bares con música o cualquier otra actividad que genere ruido y molestias, de forma continuada.
Trámites que seguir para montar un negocio en una vivienda
- Pedir permiso a la comunidad de vecinos. Como es lógico, una vez sepamos si la comunidad acepta negocios en su interior, hay que tener en cuenta que la propia comunidad puede valorar que paguemos más en la cuota de participación para compensar los gastos extra de luz, ascensor y demás, que engloba la actividad comercial con nuestros clientes.
- Pedir permiso al ayuntamiento. Otro requisito para adecuar tu negocio a la vivienda es el de contar con una licencia de apertura. Presentando en nuestro consistorio local una serie de documentos como la escritura, los planos o la memoria en la que se exigirá, al menos, el 50 % del inmueble libre a ser ocupado por el negocio.
- Darse de alta en Hacienda e inscribir el negocio en el registro de la propiedad. Una vez obtenida la licencia, debemos registrar nuestro negocio para poder comenzar la actividad, además de estar inscritos en el Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) del ayuntamiento.
En este paso, se debe indicar que el propio domicilio es el local del negocio, describiendo cuántos metros se van a utilizar para su uso profesional y teniendo en cuenta que un hogar no puede tener menos de 25 metros cuadrados.
- Si el piso es alquilado, hay que pedir permiso al propietario ante el previsible cambio en el contrato de arrendamiento. Si antes de firmar el contrato de alquiler ya se tiene la idea de montar un negocio, se debe avisar también previamente a la comunidad de propietarios.
Si en cualquier momento se considera hacer modificaciones y obras en relación con esta demanda, hay que pedir una licencia de obras. Indispensable si no quieres que tu actividad no resulte ilegal.
¿Se puede vivir en un local comercial?
Si tomamos la perspectiva desde el otro punto de vista que nos ocupa, hay que ser categóricos y saber que en ningún caso es legal vivir dentro de un local comercial. Por eso se indica la posibilidad que, siendo propietario o inquilino de una vivienda, se puede dividir el uso vital que hacemos de ella en dos espacios.
Los locales no cuentan con cédula de habitabilidad y no está permitido empadronarse si tu vivienda principal se encuentra en este espacio. Es por ello que el alta de servicios básicos como el agua, el gas o la electricidad sería mucho más complicada al no disponer del certificado de la actividad en el comercio.
En los últimos años, se ha observado la proliferación de locales vacíos a un precio de compra asequible. Esto ha sido motivado porque a la hora de gestionar un inmueble, muchas personas plantean convertir un local comercial de su propiedad en una vivienda o aprovechar los espacios del local para prepararlos para la vida diaria.
De hecho, el coste de las viviendas de segunda mano ha llegado a crecer hasta un 3,5% en el último año a pesar de la crisis sanitaria, según datos de Fotocasa. Esta evolución, sumada al cierre de numerosos locales comerciales desde que estalló la crisis (hasta un 30%) es el principal argumento de los que ven en este mercado una oportunidad de negocio.
¿Cómo transformar un local en una vivienda?
Partiendo de la premia de que un local comercial no es legalmente una vivienda, podemos considerar la opción de transformarlo para lo que necesitaremos tramitar las oportunas licencias de cambio de uso.
Al tratarse de una especie de construcción de vivienda nueva, hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto. Además, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento de cara a cumplir con los apartados de Acessibilidad (SUA) y de Salubridad (HS).
Los requisitos para un cambio de uso local-vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y de cada comunidad autónoma en lo que respecta al nivel de suelo, medidas de habitabilidad, fachadas o iluminación, entre otras.